Metsätilan summa-arvo ja metsätaloudellinen tuottoarvo laserkeilausinventoinnin pohjalta

Metsäkiinteistön markkina-arvon selvittäminen tulee tarpeeseen useassa tilanteessa osto- tai myyntitapahtuman lisäksi. Suomessa käytetyimmät metsän arvonmääritysmenetelmät ovat summa-arvomenetelmä, tuottoarvomenetelmä (tai metsätaloudellinen tuottoarvomenetelmä) ja kauppa-arvomenetelmä. Käytettävissä olevien arvonmääritysmenetelmien standardeista vastaa Kansainvälinen arviointistandardointikomitea (International Valuation Standards Council, IVSC). Komitea julkaisee standardeja, jotka on myös Suomessa otettu kiinteistöarvioinnin lähtökohdaksi. Metsäkiinteistön arvonmääritykseen standardia ei kuitenkaan ole, koska kaikissa käytetyissä menetelmissä on merkittäviä ongelmakohtia. Kansainvälisten arviointistandardien näkökulmasta arvioinnin tavoitteena on aina markkinaperusteisen menetelmän käyttäminen. Laskelmissa käytettävät parametrit tulisi johtaa markkinoilta, mutta metsän osalta ongelmakohtana on ollut se, että puustotietojen hankkiminen erikseen on ollut liian kallista ja työlästä. Suomen metsäkeskuksen uuden lentolaserkeilaukseen pohjautuvan metsävaratietojärjestelmän johdosta Maanmittauslaitoksen kauppahintatiedon ja metsätilojen metsävaratiedon yhdistäminen tulee entistä helpommaksi. Tämä mahdollistanee arvonmääritysmenetelmien tarkemman tutkimisen ja siten menetelmän saattamisen standardien piiriin. Tämän tutkimuksen tavoitteena oli vertailla käytetyimpien metsän arvonmääritysmenetelmien ominaisuuksia ja soveltuvuutta metsän markkina-arvon määrittämiseen. Tutkimusaineisto käsitti 15 edustavaa yli 10 hehtaarin metsätilakauppaa Keski-Suomen alueelta ja tilojen laserkeilaukseen pohjautuvan metsävaratiedon. Tutkimuksessa selvitettiin summa-arvomenetelmän kokonaisarvon korjauksen suuruutta, metsätaloudellisen tuottoarvomenetelmän sisäinen korkokanta, hakkuumahdon osuus kauppahinnoista ja tila-arvioiden tarkkuus eri menetelmillä. Lisäksi tarkasteluun otettiin puun myyntitulojen verotuksen ja varainsiirtoveron, metsien hallintokulujen ja kaupankäynnin kulujen vaikutus arvonmäärityksen tuloksiin. Aineiston käsittely ja laskelmat tehtiin käyttäen MELA, Motti, Tforest- ja Excel -ohjelmia. Metsätaloudellisen tuottoarvomenetelmän kauppahintaan johtava sisäinen korkokanta oli keskimäärin noin 5,2 prosenttia ja mediaaniltaan noin 4,3 prosenttia, mikä vastaa aiempien tutkimusten mukaista tasoa metsän arvonlaskennan korkotasoista. Metsä luetaan keskimääräisen tuoton ja riskin sijoitusluokkaan. Summa-arvomenetelmän kokonaisarvon korjaus vaihteli aiempien tutkimusten mukaisesti noin -2 ja -60 prosentin välillä ja oli keskimäärin -26 prosenttia ja -13 prosenttia ilman summa-arvomenetelmään kuuluvia puuston odotusarvolisiä. Koko aineiston osalta hakkuumahdon mukaan 64 prosenttia kauppahinnoista oli katettavissa seuraavan viisivuotiskauden aikana, joskin vaihtelua tilakohtaisesti oli huomattavasti. Kun arvonmääritysmenetelmissä otetaan huomioon verot, metsien hallintokulut ja kaupankäynnin kustannukset, asettuu sisäinen korkokanta alemmalle tasolle noin 3 - 4 prosentin välimaastoon. Kokonaisarvon korjauksen tarve oli enää -4,5 prosenttia ja ilman odotusarvoja korjaus oli keskimäärin jo positiivinen 12,9 prosenttia. Tarkasteltaessa tila-arvioiden tarkkuutta eri menetelmillä havaittiin metsäkiinteistön arvonmäärityksen ongelmat. Kaikilla menetelmillä tila-arvioiden keskihajonta kauppahintaan verrattaessa liikkui noin 25 - 35 prosentissa. Huomionarvoista on, että hyvin yksinkertaisella tavalla, kertomalla tilan puustomäärä keskikantohinnalla, päästiin aivan yhtä tarkkoihin tila-arvioihin kuin muillakin menetelmillä. Tarkimpiin arvioihin koko aineiston markkina-arvosta päästiin metsätaloudellisella tuottoarvomenetelmällä 5 prosentin diskonttauskorolla ja summa-arvomenetelmällä, kun arvioista vähennettiin metsän hallintokulut, verot ja kaupankäynnin kulut. Lisätutkimuksen tarvetta on vielä kaikkien menetelmien osalta. Kenties käytännön arvonmääritystyössä tulisi tarkastella metsäkiinteistön arvoa usealla menetelmällä rinnakkain, kuten IVS on ehdottanut metsän arvonmäärityksen luonnoksessaan. Tutkimuksen tulokset vastaavat aiempia tutkimuksia aiheesta ja siten tukevat laserkeilauspohjaisen metsävaratiedon ja kauppahintojen yhdistämistä. Kattavan ja jatkuvasti ajantasaisten markkinaparametrien käyttö ja tutkiminen saattaisi avata mahdollisuuden myös metsien markkinattomien arvojen tarkemmalle arvottamiselle.

Grantor dc:publisher

Helsingfors universitet

Year dc:date.issued

2013

Author dc:creator

• Hirvonen, Martti

Contributors dc:contributor

• Helsingin yliopisto, Maatalous-metsätieteellinen tiedekunta, Metsätieteiden laitos
• University of Helsinki, Faculty of Agriculture and Forestry, Department of Forest Sciences
• Helsingfors universitet, Agrikultur- och forstvetenskapliga fakulteten, Institutionen för skogsvetenskaper

• market value
• summation approach
• income approach
• forest property
• laser scanning
• forest inventory
• International valuation standards
• internal rate of return
• kansainväliset arviointistandardit
• markkina-arvo
• summa-arvo
• tuottoarvo
• hakkuumahto
• laserkeilausinventointi
• korkokanta
• kokonaisarvon korjaus

Language dc:language.iso

fin

Identifier URI

URN:NBN:fi:hulib-201507212083

OAI identifier oai:identifier

oai:helda.helsinki.fi:10138/40224