{"id":{"repo_id":"helsinki","oai_identifier":"oai:helda.helsinki.fi:10138/40224"},"canonical_url":"https://search.dev.ndltd.org/etd/helsinki/oai:helda.helsinki.fi:10138/40224","repository":{"repo_id":"helsinki","name":"University of Helsinki","base_url":"https://helda.helsinki.fi/server/oai/request"},"display":{"title":"Metsätilan summa-arvo ja metsätaloudellinen tuottoarvo laserkeilausinventoinnin pohjalta","abstract":"Metsäkiinteistön markkina-arvon selvittäminen tulee tarpeeseen useassa tilanteessa osto- tai myyntitapahtuman lisäksi. Suomessa käytetyimmät metsän arvonmääritysmenetelmät ovat summa-arvomenetelmä, tuottoarvomenetelmä (tai metsätaloudellinen tuottoarvomenetelmä) ja kauppa-arvomenetelmä. Käytettävissä olevien arvonmääritysmenetelmien standardeista vastaa Kansainvälinen arviointistandardointikomitea (International Valuation Standards Council, IVSC). Komitea julkaisee standardeja, jotka on myös Suomessa otettu kiinteistöarvioinnin lähtökohdaksi. Metsäkiinteistön arvonmääritykseen standardia ei kuitenkaan ole, koska kaikissa käytetyissä menetelmissä on merkittäviä ongelmakohtia. Kansainvälisten arviointistandardien näkökulmasta arvioinnin tavoitteena on aina markkinaperusteisen menetelmän käyttäminen. Laskelmissa käytettävät parametrit tulisi johtaa markkinoilta, mutta metsän osalta ongelmakohtana on ollut se, että puustotietojen hankkiminen erikseen on ollut liian kallista ja työlästä. Suomen metsäkeskuksen uuden lentolaserkeilaukseen pohjautuvan metsävaratietojärjestelmän johdosta Maanmittauslaitoksen kauppahintatiedon ja metsätilojen metsävaratiedon yhdistäminen tulee entistä helpommaksi. Tämä mahdollistanee arvonmääritysmenetelmien tarkemman tutkimisen ja siten menetelmän saattamisen standardien piiriin. Tämän tutkimuksen tavoitteena oli vertailla käytetyimpien metsän arvonmääritysmenetelmien ominaisuuksia ja soveltuvuutta metsän markkina-arvon määrittämiseen. Tutkimusaineisto käsitti 15 edustavaa yli 10 hehtaarin metsätilakauppaa Keski-Suomen alueelta ja tilojen laserkeilaukseen pohjautuvan metsävaratiedon. Tutkimuksessa selvitettiin summa-arvomenetelmän kokonaisarvon korjauksen suuruutta, metsätaloudellisen tuottoarvomenetelmän sisäinen korkokanta, hakkuumahdon osuus kauppahinnoista ja tila-arvioiden tarkkuus eri menetelmillä. Lisäksi tarkasteluun otettiin puun myyntitulojen verotuksen ja varainsiirtoveron, metsien hallintokulujen ja kaupankäynnin kulujen vaikutus arvonmäärityksen tuloksiin. Aineiston käsittely ja laskelmat tehtiin käyttäen MELA, Motti, Tforest- ja Excel -ohjelmia. Metsätaloudellisen tuottoarvomenetelmän kauppahintaan johtava sisäinen korkokanta oli keskimäärin noin 5,2 prosenttia ja mediaaniltaan noin 4,3 prosenttia, mikä vastaa aiempien tutkimusten mukaista tasoa metsän arvonlaskennan korkotasoista. Metsä luetaan keskimääräisen tuoton ja riskin sijoitusluokkaan. Summa-arvomenetelmän kokonaisarvon korjaus vaihteli aiempien tutkimusten mukaisesti noin -2 ja -60 prosentin välillä ja oli keskimäärin -26 prosenttia ja -13 prosenttia ilman summa-arvomenetelmään kuuluvia puuston odotusarvolisiä. Koko aineiston osalta hakkuumahdon mukaan 64 prosenttia kauppahinnoista oli katettavissa seuraavan viisivuotiskauden aikana, joskin vaihtelua tilakohtaisesti oli huomattavasti. Kun arvonmääritysmenetelmissä otetaan huomioon verot, metsien hallintokulut ja kaupankäynnin kustannukset, asettuu sisäinen korkokanta alemmalle tasolle noin 3 - 4 prosentin välimaastoon. Kokonaisarvon korjauksen tarve oli enää -4,5 prosenttia ja ilman odotusarvoja korjaus oli keskimäärin jo positiivinen 12,9 prosenttia. Tarkasteltaessa tila-arvioiden tarkkuutta eri menetelmillä havaittiin metsäkiinteistön arvonmäärityksen ongelmat. Kaikilla menetelmillä tila-arvioiden keskihajonta kauppahintaan verrattaessa liikkui noin 25 - 35 prosentissa. Huomionarvoista on, että hyvin yksinkertaisella tavalla, kertomalla tilan puustomäärä keskikantohinnalla, päästiin aivan yhtä tarkkoihin tila-arvioihin kuin muillakin menetelmillä. Tarkimpiin arvioihin koko aineiston markkina-arvosta päästiin metsätaloudellisella tuottoarvomenetelmällä 5 prosentin diskonttauskorolla ja summa-arvomenetelmällä, kun arvioista vähennettiin metsän hallintokulut, verot ja kaupankäynnin kulut. Lisätutkimuksen tarvetta on vielä kaikkien menetelmien osalta. Kenties käytännön arvonmääritystyössä tulisi tarkastella metsäkiinteistön arvoa usealla menetelmällä rinnakkain, kuten IVS on ehdottanut metsän arvonmäärityksen luonnoksessaan. Tutkimuksen tulokset vastaavat aiempia tutkimuksia aiheesta ja siten tukevat laserkeilauspohjaisen metsävaratiedon ja kauppahintojen yhdistämistä. Kattavan ja jatkuvasti ajantasaisten markkinaparametrien käyttö ja tutkiminen saattaisi avata mahdollisuuden myös metsien markkinattomien arvojen tarkemmalle arvottamiselle.","abstract_html":"Metsäkiinteistön markkina-arvon selvittäminen tulee tarpeeseen useassa tilanteessa osto- tai myyntitapahtuman lisäksi. Suomessa käytetyimmät metsän arvonmääritysmenetelmät ovat summa-arvomenetelmä, tuottoarvomenetelmä (tai metsätaloudellinen tuottoarvomenetelmä) ja kauppa-arvomenetelmä. Käytettävissä olevien arvonmääritysmenetelmien standardeista vastaa Kansainvälinen arviointistandardointikomitea (International Valuation Standards Council, IVSC). Komitea julkaisee standardeja, jotka on myös Suomessa otettu kiinteistöarvioinnin lähtökohdaksi. Metsäkiinteistön arvonmääritykseen standardia ei kuitenkaan ole, koska kaikissa käytetyissä menetelmissä on merkittäviä ongelmakohtia. Kansainvälisten arviointistandardien näkökulmasta arvioinnin tavoitteena on aina markkinaperusteisen menetelmän käyttäminen. Laskelmissa käytettävät parametrit tulisi johtaa markkinoilta, mutta metsän osalta ongelmakohtana on ollut se, että puustotietojen hankkiminen erikseen on ollut liian kallista ja työlästä. Suomen metsäkeskuksen uuden lentolaserkeilaukseen pohjautuvan metsävaratietojärjestelmän johdosta Maanmittauslaitoksen kauppahintatiedon ja metsätilojen metsävaratiedon yhdistäminen tulee entistä helpommaksi. Tämä mahdollistanee arvonmääritysmenetelmien tarkemman tutkimisen ja siten menetelmän saattamisen standardien piiriin. Tämän tutkimuksen tavoitteena oli vertailla käytetyimpien metsän arvonmääritysmenetelmien ominaisuuksia ja soveltuvuutta metsän markkina-arvon määrittämiseen. Tutkimusaineisto käsitti 15 edustavaa yli 10 hehtaarin metsätilakauppaa Keski-Suomen alueelta ja tilojen laserkeilaukseen pohjautuvan metsävaratiedon. Tutkimuksessa selvitettiin summa-arvomenetelmän kokonaisarvon korjauksen suuruutta, metsätaloudellisen tuottoarvomenetelmän sisäinen korkokanta, hakkuumahdon osuus kauppahinnoista ja tila-arvioiden tarkkuus eri menetelmillä. Lisäksi tarkasteluun otettiin puun myyntitulojen verotuksen ja varainsiirtoveron, metsien hallintokulujen ja kaupankäynnin kulujen vaikutus arvonmäärityksen tuloksiin. Aineiston käsittely ja laskelmat tehtiin käyttäen MELA, Motti, Tforest- ja Excel -ohjelmia. Metsätaloudellisen tuottoarvomenetelmän kauppahintaan johtava sisäinen korkokanta oli keskimäärin noin 5,2 prosenttia ja mediaaniltaan noin 4,3 prosenttia, mikä vastaa aiempien tutkimusten mukaista tasoa metsän arvonlaskennan korkotasoista. Metsä luetaan keskimääräisen tuoton ja riskin sijoitusluokkaan. Summa-arvomenetelmän kokonaisarvon korjaus vaihteli aiempien tutkimusten mukaisesti noin -2 ja -60 prosentin välillä ja oli keskimäärin -26 prosenttia ja -13 prosenttia ilman summa-arvomenetelmään kuuluvia puuston odotusarvolisiä. Koko aineiston osalta hakkuumahdon mukaan 64 prosenttia kauppahinnoista oli katettavissa seuraavan viisivuotiskauden aikana, joskin vaihtelua tilakohtaisesti oli huomattavasti. Kun arvonmääritysmenetelmissä otetaan huomioon verot, metsien hallintokulut ja kaupankäynnin kustannukset, asettuu sisäinen korkokanta alemmalle tasolle noin 3 - 4 prosentin välimaastoon. Kokonaisarvon korjauksen tarve oli enää -4,5 prosenttia ja ilman odotusarvoja korjaus oli keskimäärin jo positiivinen 12,9 prosenttia. Tarkasteltaessa tila-arvioiden tarkkuutta eri menetelmillä havaittiin metsäkiinteistön arvonmäärityksen ongelmat. Kaikilla menetelmillä tila-arvioiden keskihajonta kauppahintaan verrattaessa liikkui noin 25 - 35 prosentissa. Huomionarvoista on, että hyvin yksinkertaisella tavalla, kertomalla tilan puustomäärä keskikantohinnalla, päästiin aivan yhtä tarkkoihin tila-arvioihin kuin muillakin menetelmillä. Tarkimpiin arvioihin koko aineiston markkina-arvosta päästiin metsätaloudellisella tuottoarvomenetelmällä 5 prosentin diskonttauskorolla ja summa-arvomenetelmällä, kun arvioista vähennettiin metsän hallintokulut, verot ja kaupankäynnin kulut. Lisätutkimuksen tarvetta on vielä kaikkien menetelmien osalta. Kenties käytännön arvonmääritystyössä tulisi tarkastella metsäkiinteistön arvoa usealla menetelmällä rinnakkain, kuten IVS on ehdottanut metsän arvonmäärityksen luonnoksessaan. Tutkimuksen tulokset vastaavat aiempia tutkimuksia aiheesta ja siten tukevat laserkeilauspohjaisen metsävaratiedon ja kauppahintojen yhdistämistä. Kattavan ja jatkuvasti ajantasaisten markkinaparametrien käyttö ja tutkiminen saattaisi avata mahdollisuuden myös metsien markkinattomien arvojen tarkemmalle arvottamiselle.","abstract_has_math":false,"creators":["Hirvonen, Martti"],"institution":"Helsingfors universitet","degree_name":null,"degree_level":null,"degree_discipline":null,"degree_department":null,"school":null,"contributors":["Helsingin yliopisto, Maatalous-metsätieteellinen tiedekunta, Metsätieteiden laitos","University of Helsinki, Faculty of Agriculture and Forestry, Department of Forest Sciences","Helsingfors universitet, Agrikultur- och forstvetenskapliga fakulteten, Institutionen för skogsvetenskaper"],"advisors":[],"committee_chairs":[],"committee_members":[],"year":2013,"date_issued":"2013","date_published":"2013","updated_at":"2026-07-27T19:56:11Z","subjects":["market value","summation approach","income approach","forest property","laser scanning","forest inventory","International valuation standards","internal rate of return","kansainväliset arviointistandardit","markkina-arvo","summa-arvo","tuottoarvo","hakkuumahto","laserkeilausinventointi","korkokanta","kokonaisarvon korjaus"],"languages":["fin"],"rights":[],"rights_urls":[],"identifier_entries":[{"key":"dc:identifier.uri","label":"Identifier URI","values":["URN:NBN:fi:hulib-201507212083"],"render_values":[{"text":"URN:NBN:fi:hulib-201507212083","href":null,"code":true}]}]},"links":{"outbound_url":"http://hdl.handle.net/10138/40224","outbound_label":"Handle","outbound_source":"dc:identifier.uri"},"metadata_groups":[{"id":"people","label":"People","entries":[{"key":"dc:contributor","label":"Contributor","values":["Helsingin yliopisto, Maatalous-metsätieteellinen tiedekunta, Metsätieteiden laitos","University of Helsinki, Faculty of Agriculture and Forestry, Department of Forest Sciences","Helsingfors universitet, Agrikultur- och forstvetenskapliga fakulteten, Institutionen för skogsvetenskaper"]},{"key":"dc:creator","label":"Author","values":["Hirvonen, Martti"]}]},{"id":"academic_context","label":"Academic Context","entries":[{"key":"dc:date.issued","label":"Date","values":["2013"]},{"key":"dc:publisher","label":"Institution","values":["Helsingfors universitet","University of Helsinki","Helsingin yliopisto"]}]},{"id":"subjects_keywords","label":"Subjects and Keywords","entries":[{"key":"dc:subject","label":"Dc Subject","values":["market value","summation approach","income approach","forest property","laser scanning","forest inventory","International valuation standards","internal rate of return","kansainväliset arviointistandardit","markkina-arvo","summa-arvo","tuottoarvo","hakkuumahto","laserkeilausinventointi","korkokanta","kokonaisarvon korjaus"]}]},{"id":"language_rights","label":"Language and Rights","entries":[{"key":"dc:language.iso","label":"Language (ISO)","values":["fin"]}]},{"id":"identifiers","label":"Identifiers","entries":[{"key":"dc:identifier.uri","label":"Identifier URI","values":["URN:NBN:fi:hulib-201507212083","http://hdl.handle.net/10138/40224"]}]},{"id":"additional","label":"Additional Metadata","entries":[{"key":"dc:description.abstract","label":"Abstract","values":["Metsäkiinteistön markkina-arvon selvittäminen tulee tarpeeseen useassa tilanteessa osto- tai myyntitapahtuman lisäksi. Suomessa käytetyimmät metsän arvonmääritysmenetelmät ovat summa-arvomenetelmä, tuottoarvomenetelmä (tai metsätaloudellinen tuottoarvomenetelmä) ja kauppa-arvomenetelmä. Käytettävissä olevien arvonmääritysmenetelmien standardeista vastaa Kansainvälinen arviointistandardointikomitea (International Valuation Standards Council, IVSC). Komitea julkaisee standardeja, jotka on myös Suomessa otettu kiinteistöarvioinnin lähtökohdaksi. Metsäkiinteistön arvonmääritykseen standardia ei kuitenkaan ole, koska kaikissa käytetyissä menetelmissä on merkittäviä ongelmakohtia. Kansainvälisten arviointistandardien näkökulmasta arvioinnin tavoitteena on aina markkinaperusteisen menetelmän käyttäminen. Laskelmissa käytettävät parametrit tulisi johtaa markkinoilta, mutta metsän osalta ongelmakohtana on ollut se, että puustotietojen hankkiminen erikseen on ollut liian kallista ja työlästä. Suomen metsäkeskuksen uuden lentolaserkeilaukseen pohjautuvan metsävaratietojärjestelmän johdosta Maanmittauslaitoksen kauppahintatiedon ja metsätilojen metsävaratiedon yhdistäminen tulee entistä helpommaksi. Tämä mahdollistanee arvonmääritysmenetelmien tarkemman tutkimisen ja siten menetelmän saattamisen standardien piiriin. Tämän tutkimuksen tavoitteena oli vertailla käytetyimpien metsän arvonmääritysmenetelmien ominaisuuksia ja soveltuvuutta metsän markkina-arvon määrittämiseen. Tutkimusaineisto käsitti 15 edustavaa yli 10 hehtaarin metsätilakauppaa Keski-Suomen alueelta ja tilojen laserkeilaukseen pohjautuvan metsävaratiedon. Tutkimuksessa selvitettiin summa-arvomenetelmän kokonaisarvon korjauksen suuruutta, metsätaloudellisen tuottoarvomenetelmän sisäinen korkokanta, hakkuumahdon osuus kauppahinnoista ja tila-arvioiden tarkkuus eri menetelmillä. Lisäksi tarkasteluun otettiin puun myyntitulojen verotuksen ja varainsiirtoveron, metsien hallintokulujen ja kaupankäynnin kulujen vaikutus arvonmäärityksen tuloksiin. Aineiston käsittely ja laskelmat tehtiin käyttäen MELA, Motti, Tforest- ja Excel -ohjelmia. Metsätaloudellisen tuottoarvomenetelmän kauppahintaan johtava sisäinen korkokanta oli keskimäärin noin 5,2 prosenttia ja mediaaniltaan noin 4,3 prosenttia, mikä vastaa aiempien tutkimusten mukaista tasoa metsän arvonlaskennan korkotasoista. Metsä luetaan keskimääräisen tuoton ja riskin sijoitusluokkaan. Summa-arvomenetelmän kokonaisarvon korjaus vaihteli aiempien tutkimusten mukaisesti noin -2 ja -60 prosentin välillä ja oli keskimäärin -26 prosenttia ja -13 prosenttia ilman summa-arvomenetelmään kuuluvia puuston odotusarvolisiä. Koko aineiston osalta hakkuumahdon mukaan 64 prosenttia kauppahinnoista oli katettavissa seuraavan viisivuotiskauden aikana, joskin vaihtelua tilakohtaisesti oli huomattavasti. Kun arvonmääritysmenetelmissä otetaan huomioon verot, metsien hallintokulut ja kaupankäynnin kustannukset, asettuu sisäinen korkokanta alemmalle tasolle noin 3 - 4 prosentin välimaastoon. Kokonaisarvon korjauksen tarve oli enää -4,5 prosenttia ja ilman odotusarvoja korjaus oli keskimäärin jo positiivinen 12,9 prosenttia. Tarkasteltaessa tila-arvioiden tarkkuutta eri menetelmillä havaittiin metsäkiinteistön arvonmäärityksen ongelmat. Kaikilla menetelmillä tila-arvioiden keskihajonta kauppahintaan verrattaessa liikkui noin 25 - 35 prosentissa. Huomionarvoista on, että hyvin yksinkertaisella tavalla, kertomalla tilan puustomäärä keskikantohinnalla, päästiin aivan yhtä tarkkoihin tila-arvioihin kuin muillakin menetelmillä. Tarkimpiin arvioihin koko aineiston markkina-arvosta päästiin metsätaloudellisella tuottoarvomenetelmällä 5 prosentin diskonttauskorolla ja summa-arvomenetelmällä, kun arvioista vähennettiin metsän hallintokulut, verot ja kaupankäynnin kulut. Lisätutkimuksen tarvetta on vielä kaikkien menetelmien osalta. Kenties käytännön arvonmääritystyössä tulisi tarkastella metsäkiinteistön arvoa usealla menetelmällä rinnakkain, kuten IVS on ehdottanut metsän arvonmäärityksen luonnoksessaan. Tutkimuksen tulokset vastaavat aiempia tutkimuksia aiheesta ja siten tukevat laserkeilauspohjaisen metsävaratiedon ja kauppahintojen yhdistämistä. Kattavan ja jatkuvasti ajantasaisten markkinaparametrien käyttö ja tutkiminen saattaisi avata mahdollisuuden myös metsien markkinattomien arvojen tarkemmalle arvottamiselle.","Determining the market value of forest properties is needed for several purposes. In Finland the most used methods for valuation of forests are summation approach, income approach and market approach. Real estate valuation methods are standardized by the International Valuation Standards Council (IVSC). The council publishes standards that have been the premise for real estate valuation also in Finland. However, standard for the valuation of forests doesn’t exist due to significant problems in every method used. From International Valuation Standards Councils perspective valuation should always be market-based. Figures for the calculations should be derived from the market. This has been problematic for forest properties as the specific forest inventory data has been too expensive and difficult to collect. The new forest inventory data system of The Finnish Forest Centre, which is based on airborne laser scanning, creates new possibilities for combining the data with the market prices. This enables a better examination of the valuation methods used and a possibility for the creation of a standardized method. The purpose of this study was to compare the attributes and suitability of the most used valuation methods when determining the market value of forest properties. Research material of this study consists of 15 representative forest property transactions (areas over 10 hectares) from Central Finland and the laser scanning based inventory data of these properties. The attributes investigated were the size of correction from total value when using summation approach, the internal rate of return in the income approach, possible net income for the near future and the accuracy of these valuation methods. In addition, taxation of forest revenues, transfer taxes, administration costs of forests and trade costs were applied in examination of these methods. Processing and calculations of data were carried out with MELA, Motti, Tforest and Excel programs. The average internal rate of return was 5,3 percent and median 4,3 percent, which is similar to previous studies. Investments in forest properties are categorized to an average risk-return investment class. The correction from total value when using summation approach was similar to previous studies as it varied from -2 to -60 percent and was -26 percent on average (and -13 percent when expectation values were left out). The possible net income from these forest properties from the period of five years could cover 64 percent of market prices; however notable differences were among properties. When taking taxes, administration and trade costs into account the average internal rate of return sets down between 3 - 4 percent. The total value correction in summation approach is only -4,5 percent on average (+12,9 percent without expectation values). The problems of the valuation methods can be seen when looking at the accuracy of the methods. Standard deviation of every method varies from 25 - 35 percent when comparing them to the market values. Notable is that with a very simple method; multiplying the growing stock with the average stumpage prices, the results are as accurate as with more complex methods. The most accurate results for the whole research material were calculated with the income approach using 5 percent interest rate. Also using the summation approach and taking taxes, administration and trade costs into account was very accurate. More research is still needed for every method. Perhaps in practical valuation tasks the market value of forest properties should be investigated using multiple methods side by side, as IVSC has proposed. The results of this study are similar to previous studies and therefore support the intention for combining the new laser scanning based forest inventory data to the market prices. The use and research of extensive and up-to-date market data of forest properties could also open new possibilities in valuation of non-market benefits."]},{"key":"dc:title","label":"Title","values":["Metsätilan summa-arvo ja metsätaloudellinen tuottoarvo laserkeilausinventoinnin pohjalta"]}]}],"canonical_facts":{"dc:contributor":["Helsingin yliopisto, Maatalous-metsätieteellinen tiedekunta, Metsätieteiden laitos","University of Helsinki, Faculty of Agriculture and Forestry, Department of Forest Sciences","Helsingfors universitet, Agrikultur- och forstvetenskapliga fakulteten, Institutionen för skogsvetenskaper"],"dc:creator":["Hirvonen, Martti"],"dc:date.issued":["2013"],"dc:description.abstract":["Metsäkiinteistön markkina-arvon selvittäminen tulee tarpeeseen useassa tilanteessa osto- tai myyntitapahtuman lisäksi. Suomessa käytetyimmät metsän arvonmääritysmenetelmät ovat summa-arvomenetelmä, tuottoarvomenetelmä (tai metsätaloudellinen tuottoarvomenetelmä) ja kauppa-arvomenetelmä. Käytettävissä olevien arvonmääritysmenetelmien standardeista vastaa Kansainvälinen arviointistandardointikomitea (International Valuation Standards Council, IVSC). Komitea julkaisee standardeja, jotka on myös Suomessa otettu kiinteistöarvioinnin lähtökohdaksi. Metsäkiinteistön arvonmääritykseen standardia ei kuitenkaan ole, koska kaikissa käytetyissä menetelmissä on merkittäviä ongelmakohtia. Kansainvälisten arviointistandardien näkökulmasta arvioinnin tavoitteena on aina markkinaperusteisen menetelmän käyttäminen. Laskelmissa käytettävät parametrit tulisi johtaa markkinoilta, mutta metsän osalta ongelmakohtana on ollut se, että puustotietojen hankkiminen erikseen on ollut liian kallista ja työlästä. Suomen metsäkeskuksen uuden lentolaserkeilaukseen pohjautuvan metsävaratietojärjestelmän johdosta Maanmittauslaitoksen kauppahintatiedon ja metsätilojen metsävaratiedon yhdistäminen tulee entistä helpommaksi. Tämä mahdollistanee arvonmääritysmenetelmien tarkemman tutkimisen ja siten menetelmän saattamisen standardien piiriin. Tämän tutkimuksen tavoitteena oli vertailla käytetyimpien metsän arvonmääritysmenetelmien ominaisuuksia ja soveltuvuutta metsän markkina-arvon määrittämiseen. Tutkimusaineisto käsitti 15 edustavaa yli 10 hehtaarin metsätilakauppaa Keski-Suomen alueelta ja tilojen laserkeilaukseen pohjautuvan metsävaratiedon. Tutkimuksessa selvitettiin summa-arvomenetelmän kokonaisarvon korjauksen suuruutta, metsätaloudellisen tuottoarvomenetelmän sisäinen korkokanta, hakkuumahdon osuus kauppahinnoista ja tila-arvioiden tarkkuus eri menetelmillä. Lisäksi tarkasteluun otettiin puun myyntitulojen verotuksen ja varainsiirtoveron, metsien hallintokulujen ja kaupankäynnin kulujen vaikutus arvonmäärityksen tuloksiin. Aineiston käsittely ja laskelmat tehtiin käyttäen MELA, Motti, Tforest- ja Excel -ohjelmia. Metsätaloudellisen tuottoarvomenetelmän kauppahintaan johtava sisäinen korkokanta oli keskimäärin noin 5,2 prosenttia ja mediaaniltaan noin 4,3 prosenttia, mikä vastaa aiempien tutkimusten mukaista tasoa metsän arvonlaskennan korkotasoista. Metsä luetaan keskimääräisen tuoton ja riskin sijoitusluokkaan. Summa-arvomenetelmän kokonaisarvon korjaus vaihteli aiempien tutkimusten mukaisesti noin -2 ja -60 prosentin välillä ja oli keskimäärin -26 prosenttia ja -13 prosenttia ilman summa-arvomenetelmään kuuluvia puuston odotusarvolisiä. Koko aineiston osalta hakkuumahdon mukaan 64 prosenttia kauppahinnoista oli katettavissa seuraavan viisivuotiskauden aikana, joskin vaihtelua tilakohtaisesti oli huomattavasti. Kun arvonmääritysmenetelmissä otetaan huomioon verot, metsien hallintokulut ja kaupankäynnin kustannukset, asettuu sisäinen korkokanta alemmalle tasolle noin 3 - 4 prosentin välimaastoon. Kokonaisarvon korjauksen tarve oli enää -4,5 prosenttia ja ilman odotusarvoja korjaus oli keskimäärin jo positiivinen 12,9 prosenttia. Tarkasteltaessa tila-arvioiden tarkkuutta eri menetelmillä havaittiin metsäkiinteistön arvonmäärityksen ongelmat. Kaikilla menetelmillä tila-arvioiden keskihajonta kauppahintaan verrattaessa liikkui noin 25 - 35 prosentissa. Huomionarvoista on, että hyvin yksinkertaisella tavalla, kertomalla tilan puustomäärä keskikantohinnalla, päästiin aivan yhtä tarkkoihin tila-arvioihin kuin muillakin menetelmillä. Tarkimpiin arvioihin koko aineiston markkina-arvosta päästiin metsätaloudellisella tuottoarvomenetelmällä 5 prosentin diskonttauskorolla ja summa-arvomenetelmällä, kun arvioista vähennettiin metsän hallintokulut, verot ja kaupankäynnin kulut. Lisätutkimuksen tarvetta on vielä kaikkien menetelmien osalta. Kenties käytännön arvonmääritystyössä tulisi tarkastella metsäkiinteistön arvoa usealla menetelmällä rinnakkain, kuten IVS on ehdottanut metsän arvonmäärityksen luonnoksessaan. Tutkimuksen tulokset vastaavat aiempia tutkimuksia aiheesta ja siten tukevat laserkeilauspohjaisen metsävaratiedon ja kauppahintojen yhdistämistä. Kattavan ja jatkuvasti ajantasaisten markkinaparametrien käyttö ja tutkiminen saattaisi avata mahdollisuuden myös metsien markkinattomien arvojen tarkemmalle arvottamiselle.","Determining the market value of forest properties is needed for several purposes. In Finland the most used methods for valuation of forests are summation approach, income approach and market approach. Real estate valuation methods are standardized by the International Valuation Standards Council (IVSC). The council publishes standards that have been the premise for real estate valuation also in Finland. However, standard for the valuation of forests doesn’t exist due to significant problems in every method used. From International Valuation Standards Councils perspective valuation should always be market-based. Figures for the calculations should be derived from the market. This has been problematic for forest properties as the specific forest inventory data has been too expensive and difficult to collect. The new forest inventory data system of The Finnish Forest Centre, which is based on airborne laser scanning, creates new possibilities for combining the data with the market prices. This enables a better examination of the valuation methods used and a possibility for the creation of a standardized method. The purpose of this study was to compare the attributes and suitability of the most used valuation methods when determining the market value of forest properties. Research material of this study consists of 15 representative forest property transactions (areas over 10 hectares) from Central Finland and the laser scanning based inventory data of these properties. The attributes investigated were the size of correction from total value when using summation approach, the internal rate of return in the income approach, possible net income for the near future and the accuracy of these valuation methods. In addition, taxation of forest revenues, transfer taxes, administration costs of forests and trade costs were applied in examination of these methods. Processing and calculations of data were carried out with MELA, Motti, Tforest and Excel programs. The average internal rate of return was 5,3 percent and median 4,3 percent, which is similar to previous studies. Investments in forest properties are categorized to an average risk-return investment class. The correction from total value when using summation approach was similar to previous studies as it varied from -2 to -60 percent and was -26 percent on average (and -13 percent when expectation values were left out). The possible net income from these forest properties from the period of five years could cover 64 percent of market prices; however notable differences were among properties. When taking taxes, administration and trade costs into account the average internal rate of return sets down between 3 - 4 percent. The total value correction in summation approach is only -4,5 percent on average (+12,9 percent without expectation values). The problems of the valuation methods can be seen when looking at the accuracy of the methods. Standard deviation of every method varies from 25 - 35 percent when comparing them to the market values. Notable is that with a very simple method; multiplying the growing stock with the average stumpage prices, the results are as accurate as with more complex methods. The most accurate results for the whole research material were calculated with the income approach using 5 percent interest rate. Also using the summation approach and taking taxes, administration and trade costs into account was very accurate. More research is still needed for every method. Perhaps in practical valuation tasks the market value of forest properties should be investigated using multiple methods side by side, as IVSC has proposed. The results of this study are similar to previous studies and therefore support the intention for combining the new laser scanning based forest inventory data to the market prices. The use and research of extensive and up-to-date market data of forest properties could also open new possibilities in valuation of non-market benefits."],"dc:identifier.uri":["URN:NBN:fi:hulib-201507212083","http://hdl.handle.net/10138/40224"],"dc:language.iso":["fin"],"dc:publisher":["Helsingfors universitet","University of Helsinki","Helsingin yliopisto"],"dc:subject":["market value","summation approach","income approach","forest property","laser scanning","forest inventory","International valuation standards","internal rate of return","kansainväliset arviointistandardit","markkina-arvo","summa-arvo","tuottoarvo","hakkuumahto","laserkeilausinventointi","korkokanta","kokonaisarvon korjaus"],"dc:title":["Metsätilan summa-arvo ja metsätaloudellinen tuottoarvo laserkeilausinventoinnin pohjalta"]},"updated_at":"2026-07-27T19:56:11Z"}