Real Estate Asset Allocation auf Basis des Black-Litterman-Ansatzes. Ein Modell zur gleichgewichtsorientierten Portfoliodiversifikation an zyklischen Immobilienmärkten
Kern der vorliegenden Arbeit ist die Entwicklung eines Black-Litterman-Modells zur Allokation von Immobilienportfolios. Motiviert durch die global zunehmende Bedeutung des Immobilien-Portfoliomanagements und die begrenzte Eignung der Markowitz´schen Portfolio-Selektionstheorie in der Praxis wird nach einer kurzen Einführung und der Darstellung aktueller Entwicklungen im Immobilien-Investment ein Katalog mit wesentlichen Anforderungen an ein Allokationsmodell erstellt, der als Grundlage weiterer Überlegungen dient. Hiernach erfolgt eine ausführliche Beschreibung des erstmals im Jahre 1991 veröffentlichten Black-Litterman-Ansatzes, der sodann stark modifiziert wird, um eine Übertragung auf die Assetklasse Immobilien zu ermöglichen. Dabei finden die Transparenz von Immobilienmärkten sowie die intertemporale Portfoliosensitivität angesichts hoher Transaktionskosten und geringer Fungibilität von Immobilien besondere Beachtung. Das entworfene, gleichgewichtsorientierte Modell dient der Allokation realisierbarer und effizienter Immobilienportfolios bei variablem Prognosehorizont und gestattet die Abgabe individueller Einschätzungen zu zukünftigen Immobilienmarktentwicklungen, was sich als taktische Asset Allocation im immobilienzyklischen Kontext auffassen lässt. Durch die Parametrisierung der für Immobilienanlageentscheidungen wesentlichen Markttransparenz hat der Investor nun die Möglichkeit, die Sicherheit seiner Einschätzungen an die Verfügbarkeit von Immobilienmarktdaten zu knüpfen: Je intransparenter ein Markt, desto bedeutender sind die individuellen Ansichten des Anlegers und umso größer ist deren Einfluss auf die Portfoliostrukturierung. Des Weiteren ist die intertemporale Robustheit von Immobilienportefeuilles nach Belieben steuerbar, sodass sich nicht nur reagible Portfolios als Ausdruck einer aktiven Anlagepolitik, sondern auch äußerst stabile Allokationen vor dem Hintergrund hoher Transaktionskosten und geringer Fungibilität bilden lassen. Modellgestützt kann jeder Investor somit selbst festlegen, wie stark er ein diversifiziertes Portfolio im Zeitablauf umschichten möchte. Anhand von Renditezeitreihen US-amerikanischer Büroimmobilienmärkte und unter Berücksichtigung der jeweiligen Flächennachfrageentwicklung sowie des Real Estate Transparency Index von Jones Lang LaSalle beziehungsweise LaSalle Investment Management wird das neue Verfahren schließlich empirisch getestet. In Gegenüberstellung mit dem Markowitz- sowie dem Marktportfolio lässt sich zeigen, dass das Black-Litterman-Modell wünschenswerte Ergebnisse liefert und daher auch für den praktischen Einsatz geeignet scheint.
Black-Litterman-Ansatz, Black-Litterman-Modell
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