{"id":{"repo_id":"bifrost","oai_identifier":"oai:skemman.is:1946/51656"},"canonical_url":"https://search.dev.ndltd.org/etd/bifrost/oai:skemman.is:1946/51656","repository":{"repo_id":"bifrost","name":"Bifröst University","base_url":"https://skemman.is/oai/request"},"display":{"title":"Að snúa skipinu við: Hönnun á vaxtarstefnu Félagsbústaða með jákvæðu sjóðstreymi","abstract":"Eftirspurn eftir viðráðanlegu leiguhúsnæði í Reykjavík hefur aukist verulega á undanförnum árum og skapað bæði fjárhagslegt og rekstrarlegt álag á Félagsbústaði hf. (FB), húsnæðisfélag Reykjavíkurborgar. Samkvæmt lögum nr. 52/2016 um almennar íbúðir og reglum Reykjavíkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði ber FB að auka framboð íbúða á sama tíma og tryggt er að húsaleiga haldist í hófi. Takmarkað aðgengi að kaupréttaríbúðum, hátt kaupverð, takmarkanir á húsaleigu og vaxandi viðhaldskostnaður ógna hins vegar langtímafjárhagslegu jafnvægi félagsins. Rannsóknin leitast við að svara fjórum spurningum: (1) hvaða samsetning kaupréttaríbúða og stofnframlaga skilar jákvæðu sjóðstreymi á einingagrundvelli, (2) hvernig þessar samsetningar hafa áhrif á fjárfestingargetu eignasafnsins til lengri tíma, (3) hvaða áhrif 30% stofnframlag + 35% lán + 35% eigið fé með endurfjárfestingu afgangstekna hefur, og (4) hvernig stefnu- og fjármögnunarforsendur móta fjölda íbúða sem hægt er að kaupa innan fösts fjármagns. Tvö líkön voru notuð: sjóðstreymislíkan til að prófa rekstrarhæfi á einingastigi og viðskiptalíkan til að spá fyrir um stækkunarmöguleika eignasafnsins. Niðurstöðurnar sýna að eignasöfn með háu hlutfalli minni til meðalstórra kaupréttaríbúða og fullum 30% stofnframlögum (KjáSjá) skila samanlögðum afgangi upp á 8,9–14,3 m.kr. á hverja einingu, óverðtryggðri innri ávöxtunarkröfu yfir 12% og allt að 12% vexti eignasafnsins án viðbótarfjármagns. Niðurstöðurnar gefa til kynna að markviss úthlutun stofnframlaga, stefnumiðuð nýting kaupréttar og agað fjármögnunarferli geti samræmt félagslegt hlutverk FB við langtímafjárhagslegt jafnvægi og veitt fyrirmynd sem önnur sveitarfélög geta aðlagað til að samræma félagslegan ávinning og fjárhagslega sjálfbærni. Lykilorð: Félagsbústaðir, kaupréttaríbúðir, stofnframlög, fjármögnun félagslegs húsnæðis, sjóðstreymislíkan","abstract_html":"Eftirspurn eftir viðráðanlegu leiguhúsnæði í Reykjavík hefur aukist verulega á undanförnum árum og skapað bæði fjárhagslegt og rekstrarlegt álag á Félagsbústaði hf. (FB), húsnæðisfélag Reykjavíkurborgar. Samkvæmt lögum nr. 52/2016 um almennar íbúðir og reglum Reykjavíkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði ber FB að auka framboð íbúða á sama tíma og tryggt er að húsaleiga haldist í hófi. Takmarkað aðgengi að kaupréttaríbúðum, hátt kaupverð, takmarkanir á húsaleigu og vaxandi viðhaldskostnaður ógna hins vegar langtímafjárhagslegu jafnvægi félagsins. Rannsóknin leitast við að svara fjórum spurningum: (1) hvaða samsetning kaupréttaríbúða og stofnframlaga skilar jákvæðu sjóðstreymi á einingagrundvelli, (2) hvernig þessar samsetningar hafa áhrif á fjárfestingargetu eignasafnsins til lengri tíma, (3) hvaða áhrif 30% stofnframlag + 35% lán + 35% eigið fé með endurfjárfestingu afgangstekna hefur, og (4) hvernig stefnu- og fjármögnunarforsendur móta fjölda íbúða sem hægt er að kaupa innan fösts fjármagns. Tvö líkön voru notuð: sjóðstreymislíkan til að prófa rekstrarhæfi á einingastigi og viðskiptalíkan til að spá fyrir um stækkunarmöguleika eignasafnsins. Niðurstöðurnar sýna að eignasöfn með háu hlutfalli minni til meðalstórra kaupréttaríbúða og fullum 30% stofnframlögum (KjáSjá) skila samanlögðum afgangi upp á 8,9–14,3 m.kr. á hverja einingu, óverðtryggðri innri ávöxtunarkröfu yfir 12% og allt að 12% vexti eignasafnsins án viðbótarfjármagns. Niðurstöðurnar gefa til kynna að markviss úthlutun stofnframlaga, stefnumiðuð nýting kaupréttar og agað fjármögnunarferli geti samræmt félagslegt hlutverk FB við langtímafjárhagslegt jafnvægi og veitt fyrirmynd sem önnur sveitarfélög geta aðlagað til að samræma félagslegan ávinning og fjárhagslega sjálfbærni. Lykilorð: Félagsbústaðir, kaupréttaríbúðir, stofnframlög, fjármögnun félagslegs húsnæðis, sjóðstreymislíkan","abstract_has_math":false,"creators":["Daniela Katarzyna Zbikowska 1984-"],"institution":null,"degree_name":null,"degree_level":null,"degree_discipline":null,"degree_department":null,"school":null,"contributors":["Háskólinn á Bifröst"],"advisors":[],"committee_chairs":[],"committee_members":[],"year":2025,"date_issued":"2025-11-14T09:37:36Z","date_published":"2025-11-14T09:37:36Z","updated_at":"2026-07-27T18:54:29Z","subjects":[],"languages":["en"],"rights":[],"rights_urls":[],"identifier_entries":[]},"links":{"outbound_url":"https://hdl.handle.net/1946/51656","outbound_label":"Handle","outbound_source":"dc:identifier.uri"},"metadata_groups":[{"id":"people","label":"People","entries":[{"key":"dc:contributor","label":"Contributor","values":["Háskólinn á Bifröst"]},{"key":"dc:creator","label":"Author","values":["Daniela Katarzyna Zbikowska 1984-"]}]},{"id":"academic_context","label":"Academic Context","entries":[{"key":"dc:date.accessioned","label":"Dc Date Accessioned","values":["2025-11-14T09:37:28Z"]},{"key":"dc:date.available","label":"Dc Date Available","values":["2025-11-14T09:37:28Z"]},{"key":"dc:date.issued","label":"Date","values":["2025-11-14T09:37:36Z"]},{"key":"dc:type","label":"Dc Type","values":["Thesis"]}]},{"id":"language_rights","label":"Language and Rights","entries":[{"key":"dc:language.iso","label":"Language (ISO)","values":["en"]}]},{"id":"identifiers","label":"Identifiers","entries":[{"key":"dc:identifier.uri","label":"Identifier URI","values":["https://hdl.handle.net/1946/51656"]}]},{"id":"additional","label":"Additional Metadata","entries":[{"key":"dc:description.abstract","label":"Abstract","values":["Eftirspurn eftir viðráðanlegu leiguhúsnæði í Reykjavík hefur aukist verulega á undanförnum árum og skapað bæði fjárhagslegt og rekstrarlegt álag á Félagsbústaði hf. (FB), húsnæðisfélag Reykjavíkurborgar. Samkvæmt lögum nr. 52/2016 um almennar íbúðir og reglum Reykjavíkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði ber FB að auka framboð íbúða á sama tíma og tryggt er að húsaleiga haldist í hófi. Takmarkað aðgengi að kaupréttaríbúðum, hátt kaupverð, takmarkanir á húsaleigu og vaxandi viðhaldskostnaður ógna hins vegar langtímafjárhagslegu jafnvægi félagsins. Rannsóknin leitast við að svara fjórum spurningum: (1) hvaða samsetning kaupréttaríbúða og stofnframlaga skilar jákvæðu sjóðstreymi á einingagrundvelli, (2) hvernig þessar samsetningar hafa áhrif á fjárfestingargetu eignasafnsins til lengri tíma, (3) hvaða áhrif 30% stofnframlag + 35% lán + 35% eigið fé með endurfjárfestingu afgangstekna hefur, og (4) hvernig stefnu- og fjármögnunarforsendur móta fjölda íbúða sem hægt er að kaupa innan fösts fjármagns. Tvö líkön voru notuð: sjóðstreymislíkan til að prófa rekstrarhæfi á einingastigi og viðskiptalíkan til að spá fyrir um stækkunarmöguleika eignasafnsins. Niðurstöðurnar sýna að eignasöfn með háu hlutfalli minni til meðalstórra kaupréttaríbúða og fullum 30% stofnframlögum (KjáSjá) skila samanlögðum afgangi upp á 8,9–14,3 m.kr. á hverja einingu, óverðtryggðri innri ávöxtunarkröfu yfir 12% og allt að 12% vexti eignasafnsins án viðbótarfjármagns. Niðurstöðurnar gefa til kynna að markviss úthlutun stofnframlaga, stefnumiðuð nýting kaupréttar og agað fjármögnunarferli geti samræmt félagslegt hlutverk FB við langtímafjárhagslegt jafnvægi og veitt fyrirmynd sem önnur sveitarfélög geta aðlagað til að samræma félagslegan ávinning og fjárhagslega sjálfbærni. Lykilorð: Félagsbústaðir, kaupréttaríbúðir, stofnframlög, fjármögnun félagslegs húsnæðis, sjóðstreymislíkan","Demand for affordable rental housing in Reykjavík has increased significantly in recent years, placing financial and operational pressure on Félagsbústaðir hf. (FB), the city’s municipal housing company. Under Lög um almennar íbúðir nr. 52/2016 (Act on Public Housing No. 52/2016) and Reykjavíkurborg’s Reglur um félagslegt leiguhúsnæði (Regulations on Social Rental Housing), FB must expand the housing stock while keeping rents affordable. Limited access to purchase-right apartments (kaupréttaríbúðir), high acquisition costs, regulated rents, and rising maintenance expenses threaten its long-term sustainability. This study asks: (1) which combinations of kaupréttaríbúðir and capital grants (stofnframlög) deliver positive unit-level cash flow, (2) how these combinations affect portfolio investment capacity over time, (3) what impact a 30% grant + 35% debt + 35% own-funds structure with reinvested surpluses has, and (4) how policy and financing settings shape acquisitions under fixed capital. Two models were applied: a cash-flow model (sjóðstreymi) to test unit-level viability and a portfolio-capacity model (viðskiptalíkan) to project scaling potential. Results show that portfolios with a high share of small-to-mid-size kaupréttaríbúðir and full 30% grants (KjáSjá) achieve cumulative surpluses of ISK 8.9–14.3 million per unit, ungeared IRRs above 12%, and up to 12% portfolio growth without additional capital. These findings suggest that targeted grant allocation, strategic use of kaupréttur, and disciplined financing can align FB’s social mission with long-term fiscal resilience while offering a framework that other municipalities can adapt to balance social impact with financial sustainability. Keywords: Félagsbústaðir, purchase-right apartments, capital grants, municipal housing finance, cash-flow modelling"]},{"key":"dc:title","label":"Title","values":["Að snúa skipinu við: Hönnun á vaxtarstefnu Félagsbústaða með jákvæðu sjóðstreymi","Turning the Ship Around: Designing a Cash-Flow-Positive Growth Strategy for Félagsbústaðir"]}]}],"canonical_facts":{"dc:contributor":["Háskólinn á Bifröst"],"dc:creator":["Daniela Katarzyna Zbikowska 1984-"],"dc:date.accessioned":["2025-11-14T09:37:28Z"],"dc:date.available":["2025-11-14T09:37:28Z"],"dc:date.issued":["2025-11-14T09:37:36Z"],"dc:description.abstract":["Eftirspurn eftir viðráðanlegu leiguhúsnæði í Reykjavík hefur aukist verulega á undanförnum árum og skapað bæði fjárhagslegt og rekstrarlegt álag á Félagsbústaði hf. (FB), húsnæðisfélag Reykjavíkurborgar. Samkvæmt lögum nr. 52/2016 um almennar íbúðir og reglum Reykjavíkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði ber FB að auka framboð íbúða á sama tíma og tryggt er að húsaleiga haldist í hófi. Takmarkað aðgengi að kaupréttaríbúðum, hátt kaupverð, takmarkanir á húsaleigu og vaxandi viðhaldskostnaður ógna hins vegar langtímafjárhagslegu jafnvægi félagsins. Rannsóknin leitast við að svara fjórum spurningum: (1) hvaða samsetning kaupréttaríbúða og stofnframlaga skilar jákvæðu sjóðstreymi á einingagrundvelli, (2) hvernig þessar samsetningar hafa áhrif á fjárfestingargetu eignasafnsins til lengri tíma, (3) hvaða áhrif 30% stofnframlag + 35% lán + 35% eigið fé með endurfjárfestingu afgangstekna hefur, og (4) hvernig stefnu- og fjármögnunarforsendur móta fjölda íbúða sem hægt er að kaupa innan fösts fjármagns. Tvö líkön voru notuð: sjóðstreymislíkan til að prófa rekstrarhæfi á einingastigi og viðskiptalíkan til að spá fyrir um stækkunarmöguleika eignasafnsins. Niðurstöðurnar sýna að eignasöfn með háu hlutfalli minni til meðalstórra kaupréttaríbúða og fullum 30% stofnframlögum (KjáSjá) skila samanlögðum afgangi upp á 8,9–14,3 m.kr. á hverja einingu, óverðtryggðri innri ávöxtunarkröfu yfir 12% og allt að 12% vexti eignasafnsins án viðbótarfjármagns. Niðurstöðurnar gefa til kynna að markviss úthlutun stofnframlaga, stefnumiðuð nýting kaupréttar og agað fjármögnunarferli geti samræmt félagslegt hlutverk FB við langtímafjárhagslegt jafnvægi og veitt fyrirmynd sem önnur sveitarfélög geta aðlagað til að samræma félagslegan ávinning og fjárhagslega sjálfbærni. Lykilorð: Félagsbústaðir, kaupréttaríbúðir, stofnframlög, fjármögnun félagslegs húsnæðis, sjóðstreymislíkan","Demand for affordable rental housing in Reykjavík has increased significantly in recent years, placing financial and operational pressure on Félagsbústaðir hf. (FB), the city’s municipal housing company. Under Lög um almennar íbúðir nr. 52/2016 (Act on Public Housing No. 52/2016) and Reykjavíkurborg’s Reglur um félagslegt leiguhúsnæði (Regulations on Social Rental Housing), FB must expand the housing stock while keeping rents affordable. Limited access to purchase-right apartments (kaupréttaríbúðir), high acquisition costs, regulated rents, and rising maintenance expenses threaten its long-term sustainability. This study asks: (1) which combinations of kaupréttaríbúðir and capital grants (stofnframlög) deliver positive unit-level cash flow, (2) how these combinations affect portfolio investment capacity over time, (3) what impact a 30% grant + 35% debt + 35% own-funds structure with reinvested surpluses has, and (4) how policy and financing settings shape acquisitions under fixed capital. Two models were applied: a cash-flow model (sjóðstreymi) to test unit-level viability and a portfolio-capacity model (viðskiptalíkan) to project scaling potential. Results show that portfolios with a high share of small-to-mid-size kaupréttaríbúðir and full 30% grants (KjáSjá) achieve cumulative surpluses of ISK 8.9–14.3 million per unit, ungeared IRRs above 12%, and up to 12% portfolio growth without additional capital. These findings suggest that targeted grant allocation, strategic use of kaupréttur, and disciplined financing can align FB’s social mission with long-term fiscal resilience while offering a framework that other municipalities can adapt to balance social impact with financial sustainability. Keywords: Félagsbústaðir, purchase-right apartments, capital grants, municipal housing finance, cash-flow modelling"],"dc:identifier.uri":["https://hdl.handle.net/1946/51656"],"dc:language.iso":["en"],"dc:title":["Að snúa skipinu við: Hönnun á vaxtarstefnu Félagsbústaða með jákvæðu sjóðstreymi","Turning the Ship Around: Designing a Cash-Flow-Positive Growth Strategy for Félagsbústaðir"],"dc:type":["Thesis"]},"updated_at":"2026-07-27T18:54:29Z"}